(2)關(guān)于轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動產(chǎn)確定。一般納稅人將4月30日前出租的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)租的，可以選擇簡易方法征稅；5月1日后出租的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)租給外部的，不能選擇簡易計稅方法。

3.預(yù)付增值稅

(1)一般納稅人可以選擇適用簡易計稅方法出租2004年4月30日前取得的不動產(chǎn)，按照5的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租2000年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

預(yù)繳稅金=含稅銷售額(1 5)5

(二)一般納稅人出租年5月1日以后取得的不動產(chǎn)，與機構(gòu)所在地不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)所在地按照3的扣繳率預(yù)繳稅款，然后向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

預(yù)繳稅金=含稅銷售額(1 9)3

(3)小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)(不含個人出租房屋)的，應(yīng)按照5的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，然后向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。

預(yù)繳稅金=含稅銷售額(1 5)5

(四)出租房屋的個體工商戶(適用簡易計稅)，應(yīng)按照下列公式計算預(yù)繳稅款：

預(yù)繳稅金=含稅銷售額(1 5)1.5

(五)按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)預(yù)繳增值稅的小規(guī)模納稅人，在預(yù)繳場所實現(xiàn)的月銷售額不超過10萬元(如一個季度為一個納稅期，季度銷售額不超過30萬元)的，當(dāng)期無需預(yù)繳增值稅。

(六)納稅人出租不動產(chǎn)需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)當(dāng)在出租次月的納稅申報期或者不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限內(nèi)預(yù)繳稅款。

(7)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳的增值稅，可從當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅中扣除。如果扣完不了，就結(jié)轉(zhuǎn)下期再扣。納稅人應(yīng)以完稅憑證作為合法有效的憑證，以預(yù)繳的稅款抵扣應(yīng)納稅額。

4.發(fā)票開具

出租不動產(chǎn)，納稅人自行或稅務(wù)機關(guān)開具增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

5.納稅義務(wù)發(fā)生的時間

(1)納稅人以預(yù)付款方式提供租賃服務(wù)的，納稅義務(wù)發(fā)生在收到預(yù)付款的當(dāng)天。

(二)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收到銷售價款或者取得索取銷售價款證明的當(dāng)天；如果先開具發(fā)票，則為開具發(fā)票的當(dāng)天。

(2)企業(yè)所得稅

1.《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)支付租金的日期，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2.《關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)當(dāng)按照交易合同或者協(xié)議約定的承租人支付租金的日期確認(rèn)。其中，交易合同或協(xié)議約定租賃期限，一次性預(yù)付租金的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收支匹配原則，出租人可以在租賃期限內(nèi)將上述確認(rèn)收入分期計入相關(guān)年度收入。

3.《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》:如果企業(yè)在新開發(fā)產(chǎn)品完工或不動產(chǎn)初始登記完成前與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議，并取得房屋產(chǎn)權(quán)

3.《財政部、關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》規(guī)定，雙方簽訂的租賃合同約定租期免費的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)在免租期內(nèi)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

(4)印花稅

1、物業(yè)租賃合同，按租賃金額的千分之一貼花。稅額不足一元的，就貼一元。

2.與生簽訂的《生公寓租賃合同》和《公共租賃住房租賃合同》雙方均免交簽訂租賃協(xié)議所涉及的印花稅。

3.房屋租賃合同一旦簽訂，印花稅全額繳納。比如公司簽訂10年租金合同，合同約定10年租金，就應(yīng)該一次性繳納10年租金的全額印花稅。

4.2019年1月1日至2021年12月31日：小規(guī)模納稅人印花稅減半征收。

5.房屋合同所含金額單獨注明有增值稅的，按照不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù)；未單獨注明的，計稅依據(jù)為合同中包含的金額。

1.從自用不動產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性不動產(chǎn)時(成本模式):

借：投資性房地產(chǎn)(轉(zhuǎn)換時的原始賬面余額)

累計折舊(攤銷)

固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))減值準(zhǔn)備

貸款：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品。

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

[補充1]

在下列情況下，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)用途已經(jīng)改變的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

(1)投資性房地產(chǎn)開始用于自用，相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用性房地產(chǎn)。比如原來的出租房產(chǎn)，現(xiàn)在改為自用房產(chǎn)；

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租存貨，相應(yīng)將存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；

(3)自用土地使用權(quán)停止自用以賺取租金或資本增值，相應(yīng)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；

(4)自住建筑物停止自用并出租，相應(yīng)將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房屋；

(5)房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營和出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)對外銷售，由投資性房地產(chǎn)變?yōu)榇尕洝?/p>

[補充2]

從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂眯苑康禺a(chǎn)或存貨時：

借方：固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)(轉(zhuǎn)換時的原始賬面余額)

或開發(fā)產(chǎn)品(轉(zhuǎn)換時的原始賬面價值)

投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

貸款：投資性房地產(chǎn)

固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))累計折舊(攤銷)減值準(zhǔn)備

2.一次性收房租。

借方：銀行存款

貸款：預(yù)收賬款/合同負(fù)債(執(zhí)行新收入標(biāo)準(zhǔn)，下同)。

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅)/應(yīng)交稅費-簡單計稅

3.房屋所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市的，在房屋所在地預(yù)繳增值稅。

借：應(yīng)交稅費-預(yù)繳增值稅/應(yīng)交稅費-簡易計稅

貸款：銀行存款

租賃期內(nèi)分期結(jié)轉(zhuǎn)收益。

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

貸款：主營業(yè)務(wù)收入(主要是房屋租賃，下同)/其他業(yè)務(wù)收入。

4.如果房屋所在地和機構(gòu)所在地在同一個縣市，直接申報房產(chǎn)出租的稅收。

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅額)/應(yīng)交稅費-簡易計稅。

租賃期內(nèi)分期結(jié)轉(zhuǎn)收益。

借：預(yù)收賬款/合同負(fù)債

貸款：主營業(yè)務(wù)收入/其他業(yè)務(wù)收入。

5.不是一次性預(yù)收租金，租金按照合同約定收取。

(1)先收租金

收租金

借方：銀行存款

貸款：預(yù)收賬款/合同負(fù)債(執(zhí)行新收入標(biāo)準(zhǔn)，下同)。

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅)/應(yīng)交稅費-簡單計稅

租賃期內(nèi)分期結(jié)轉(zhuǎn)收益。

借方：已收賬款

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(銷項稅額)/應(yīng)交稅費-簡易計稅。

收取租金

借：銀行存款

貸：應(yīng)收賬款

6.租賃期內(nèi)分期結(jié)轉(zhuǎn)成本(不含公允價值模式)。

借方：主營業(yè)務(wù)成本/其他業(yè)務(wù)成本。

貸款：投資性房地產(chǎn)累計折舊。

[采用公允價值模式]

(1)當(dāng)期末公允價值大于賬面價值時，

借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動——

信用：公允價值變動的收益和損失

(2)期末公允價值小于賬面價值時。

借：公允價值變動損益

貸款：投資性房地產(chǎn)公允價值變動——

7、房產(chǎn)稅會計分錄(預(yù)提款)

(一)企業(yè)按照稅法規(guī)定計算應(yīng)納房產(chǎn)稅的會計處理：

借：稅和附加費

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅

(2)企業(yè)當(dāng)期應(yīng)繳納房產(chǎn)稅的會計處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交房產(chǎn)稅

貸：銀行存款

8.印花稅的會計分錄(應(yīng)計款項)

(1)企業(yè)根據(jù)稅法規(guī)定計算應(yīng)繳印花稅的會計處理：

借：稅和附加費

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅

(2)企業(yè)當(dāng)期繳納應(yīng)繳印花稅的會計處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交印花稅

貸：銀行存款

9.城建稅及附加會計分錄(預(yù)提和實繳)

(一)企業(yè)應(yīng)按稅法規(guī)定計算應(yīng)繳納的城建稅及附加的賬務(wù)處理：

借：稅和附加費

貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交城建稅及附加。

(2)企業(yè)繳納當(dāng)期應(yīng)交城建稅及附加的會計處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交城建稅及附加。

貸：銀行存款

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