基本情況

公司A是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并委托中介機(jī)構(gòu)出售房地產(chǎn)。乙公司出售甲公司開發(fā)的商品房1000平方米。轉(zhuǎn)讓協(xié)議單價(jià)10000元/平方米，商品房成本8000元/平方米。 B公司實(shí)際以每平方米11,000元的價(jià)格出售。以上價(jià)格不包括增值稅或營(yíng)業(yè)稅。本案未考慮其他稅收的影響。

公司A接收公司B的銷售清單并進(jìn)行會(huì)計(jì)處理（單位：元，下同）。

借款：應(yīng)收帳款-實(shí)際購(gòu)買者

11500000

貸款：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1000萬(wàn)

其他應(yīng)付款——B公司1000000

應(yīng)付稅款-應(yīng)付營(yíng)業(yè)稅

500000

借用：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本800萬(wàn)

貸款：開發(fā)產(chǎn)品8000000

應(yīng)納稅所得額= 1000-500000 = 1500000（元）。

審計(jì)后，公司發(fā)現(xiàn)了以下問(wèn)題。

收入確認(rèn)：在這種情況下，根據(jù)銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)格未確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

稅收調(diào)整事宜：銷售代理人傭金不是根據(jù)已簽署的服務(wù)協(xié)議或合同中確認(rèn)的收入的5％計(jì)算為公司所得稅前的扣除額。

解決方案

委托方公司A是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，委托方公司B是從事房地產(chǎn)中介的中介公司。根據(jù)假定的買斷方式，B公司將出售A公司開發(fā)的商品房作為代理。出售后，B公司將向A公司寄售清單發(fā)貨。甲公司根據(jù)實(shí)際售價(jià)確認(rèn)銷售收入，并向?qū)嶋H購(gòu)買者開具銷售不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)票。公司A收到公司B的寄售清單后，便根據(jù)實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差額與公司B結(jié)清寄售貨款，公司B向公司A提供銷售代理服務(wù)發(fā)票。

A公司在申報(bào)所得稅時(shí)向B公司支付的手續(xù)費(fèi)（超過(guò)傭金銷售額的5％）不得扣除所得稅前的款項(xiàng)。

1.正確的會(huì)計(jì)處理

（1)公司A從受托公司B收到寄售清單時(shí)。

借款：應(yīng)收帳款-實(shí)際購(gòu)買者

11550000

貸款：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1100萬(wàn)

應(yīng)付稅款營(yíng)業(yè)稅550000

借用：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本800萬(wàn)

貸款：開發(fā)產(chǎn)品8000000

（2)為向受托公司B支付實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)格之間的差額。

借用：銷售成本處理費(fèi)1000000

貸款：銀行存款1000000

2.正確的所得稅處理

公司A從受托公司B收到收貨清單時(shí)，將計(jì)算該業(yè)務(wù)產(chǎn)生的所得稅。

應(yīng)納稅所得額= 11000000元;應(yīng)納稅費(fèi)用= 8000000元;稅金= 550000（元）;銷售費(fèi)用= 1000000（元）。

稅收調(diào)整增加額= 0000×5％= 450000（元）。

應(yīng)稅收入=應(yīng)稅收入-應(yīng)稅成本-銷貨費(fèi)用+稅收

調(diào)整增加= 1000-550000-1000000 + 450000 = 1900000（元）。

政策依據(jù)

認(rèn)為的買斷方法是委托方和委托方簽署協(xié)議。委托方以約定的價(jià)格收取委托貨物的貨款。實(shí)際售價(jià)由委托人確定。實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)格之間的差額屬于委托方。所有銷售方式。

由于這種銷售本質(zhì)上仍是代理銷售，因此當(dāng)委托方將貨物交付給受托人時(shí)，貨物所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬不會(huì)轉(zhuǎn)移給受托人。因此，委托方在交付貨物時(shí)不確認(rèn)收入，也不將委托方視為購(gòu)買產(chǎn)品。委托人出售貨物后，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際售價(jià)確認(rèn)為銷售收入，并向委托人開具代理銷售清單。委托人收到寄售清單時(shí)，將重新確認(rèn)收入。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)一種買斷方式委托開發(fā)產(chǎn)品的銷售。如果公司與購(gòu)買者簽訂了銷售合同或協(xié)議，或者公司，受托人和購(gòu)買者共同簽署了銷售合同或協(xié)議，則如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)，則表明銷售合同或協(xié)議約定價(jià)格計(jì)算的價(jià)格在收到受托人銷售和開發(fā)的產(chǎn)品清單之日確認(rèn)為收入的實(shí)現(xiàn)；如果前兩種情況下的銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)，并且屬于受托人和購(gòu)買者，則當(dāng)事方簽署銷售合同或協(xié)議時(shí)，以買斷價(jià)計(jì)算的購(gòu)買價(jià)應(yīng)當(dāng)用于在收到受托人銷售和開發(fā)的產(chǎn)品清單的當(dāng)天確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)《財(cái)政部，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)辦理手續(xù)費(fèi)，傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅[2009] 29號(hào)），非保險(xiǎn)公司辦理與生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)有關(guān)的費(fèi)用和傭金支出。要在扣除企業(yè)所得稅之前扣除，必須滿足以下五個(gè)條件：

學(xué)不同的會(huì)計(jì)課程，詳情會(huì)有所差異，為了精準(zhǔn)快速的解決您的問(wèn)題，建議您向老師說(shuō)明詳細(xì)情況，1對(duì)1解決您的實(shí)際問(wèn)題。